北京-霍营这块的房子能上车吗

分享个 UP 主. B 站,搜索 "雷宇讲故事" 这个 UP 是我个人看过讲房产最理性的一个. 真的建议去看看.

如果想孩子在北京继续卷的话，可以上车，好像霍营那边无电梯的 400 个就可以

@owenzhang24 二线 150w 也买不到好的

@owenzhang24
@Amazingguy
认同两位的看法。

同北漂，“要不要掏空腰包在 xx 买房” 这个问题我也考虑了很久，最开始的顾虑是贷款压力 和 对未来经济能力的担忧，后来考虑的是付出这么高的成本（经济成本，普通人试错机会太高了）能不能带来足够高的幸福感提升，答案很明显是不能的，北京不配。

前段时间和老人聊天，老人的一句话点醒我 “花这么多钱买个房子、落户上学，不如花在孩子身上，开心健康”

又到我最喜欢的话题了，先说结论，买大且买学区。

你 200 万现金+90 万公积金，两边父母再帮衬点，首付争取到 400 左右，贷款 400 左右，看个 800 上下的，海淀有非常多不错的三居选择，非常多。月供控制在 2.5 万左右，俩人每个月公积金 1.5w ，然后现金补 1 万。好好算算账，风险比我周围人小多了。
利 1. 集体户口和孩子户口落到房子上，这辈子很多烦恼都不会再找上你和你孩子了。
利 2. “现金，股票，房子”是任何人一辈子绕不开的选择。房子是你目前最好的资产配置选择，因为你没有任何 all in 200 万+2 倍杠杆（ 400 万商业贷）的投资方案，能偶跑赢通胀+抵消 20 年房租+跑赢未来 20 年的房价涨幅。
利 3. 你能提取公积金，90 万，你除了买房，或者出国，或者退休，不然这 90 万就是废纸。

你说的弊端无一成立，就不赘述了。以上是分析，下面讲方案。

不要霍营，买海淀，看看四季青，上地这些地方。我的同龄人买昌平的，现在无一不在为小孩读书而考虑搬家，越是贵的东西，越要一步到位，人不识货钱识货。
让房贷的房贷，让现金的归现金。如果没有乍富就不要用现金去提前还房贷，合理配置资产，买点股票，买点公司期权，或者直接存点钱换黄金，都一样，鸡蛋放在不同篮子里。你们互联网的不至于一点房贷就着急忙慌的。

最后说下你的心态，和 80%北漂买房人是不一样的。购房人的小算盘是啥，几百万先买一个房住着，生活要是有任何变故就卖了，有概率还能赚点（比如上地），就算赔了点（比如这几年），可那咋了？结婚落户上学就医，哪样不是人生大事。在租屋也能开心的过一个 30 岁的生日，那 35 岁呢？ 40 呢？钱不就是应该挣来给家人尽早过好日子的么。

考虑学籍锁区，如果昌平 vs 朝阳选朝阳，海淀 vs 朝阳都可以

@liujunyuan

为啥没有关于风险相关的分析？

前排提醒一点，北京买新房 100%维权，从签合同开始
霍营那边紫金书院前期捂盘楼王都不拿出来卖，最近不知道发什么疯然后开发商自己把好楼层都拿出来卖了还直接降价 100W ，然后装修听说降配也很厉害。

朱辛庄附近新房基本都有地铁噪音问题。
回龙观龙泽霍营附近二手只建议 公园悦府 国风美唐 金域华府

我也是互联网双职工，无户口，但是丁克，前几年上车的朱辛庄新房，很后悔，现在天天在幻想如果不买房，现在直接就申请个大礼包然后拿着钱去环游中国了

@owenzhang24 #35 老家在成都，有自己的房子，回去的话确实可以半躺平，但是这样一来孩子可能又要往北上广拼搏了。。

@SmallBlueZhao #48 前段时间也考虑过朱辛庄的新盘，但是超出预算了，而且确实有你说的问题，昌平线是露天的，有噪音，而且离目前的工作地点太远 (目前在十号线东北边这块)。 所以目前就先不考虑新盘了(买不起)，上二手还是继续租房我再看看吧.... 感谢老哥的建议

房价雪崩才刚开始，此时上车纯接盘侠。
加上经济萎缩，此时负债如入火坑。

上啊，买房落户，孩子身份证号就是 110 开头了吧

@Meld 性格原因所以漏了见谅，我承认风险客观存在。
房价下跌这件事，得 case by case 。我曾经关注过的几个小区昌平的金域华府，国风美唐，公园悦府，海淀的当代城市家园，上林溪，华清嘉园，2021 年的价格比开盘价格涨了 2-4 倍，2024 年价格回调了，但不能说没有卖在高点就是跌了。真跌的惨是老旧小区，厂房宿舍，确实跌了，不过现在的北漂应该不太会考虑那些。而且已 10 年计，这些老破小未来的价格我觉得不是确定性下跌。

北京房价暴跌这件事，如果真发生了，那个时候可能有个能上锁的房子反而是最珍贵的。整个价值体系崩塌的时候，我们可能要操心的不是资产配置，而是米面粮油，牛奶鸡蛋了。日本就算失去 30 年，东京的房子没有任何时候变成没人要的垃圾。

@liujunyuan #53

其实更关键的是 OP 的工作性质，双方互联网要是稳定业务还好，一旦是非核心业务，那双双失业的几率也是有的，此时还贷压力是非常大的

我在回龙观正好有房，并且居住了很长时间，不知道楼主看的是哪个小区的房子

霍营这边，6 层板楼小区三居大概 400 多能买，花不到 500 。典型的是龙跃苑，龙锦苑，和谐家园之类的小区
这种小区大概建成年份在零几年，小区环境一般，但是房子南北通透，户型周正，采光非常好，没有电梯，个别单元有后装的电梯

高层电梯新房，国风美唐之类的小区，三居一般在 600 左右
好处是次新房，有电梯，小区环境好，但是普遍价格 6W 一平了

我个人建议准备生娃的话，还是准备看三居好一点，结合预算，我更推荐总高 6 层的板楼，能买到到 120 平，三居两卫的房子，居住体验非常好

理性：租，前面不是有个帖子论一线城市的租售比么，从经济角度绝对是租。
感性：主要看你对房子有多少渴求，有可能买了住了，后来发现租更好

@Meld 你说的很客观，不过这个 exit strategy 实在是因人而异。
对我来说都不用双双失业，有一方彻底断供就可以考虑卖房走人了。房子保本出，亏个同期利息，回老家还能周期底部，我和老婆都是南方人，本来就没有很强的北漂意愿。孩子也落户了，高考勉强算个利好吧，不过十几年后的事情我一般不考虑。
但我真觉得“彻底断供”是一个很极端的状态，搞技术的，事业上无路可走，挺难达成的。

未来房子的流动性会越来越差 等你需要用钱的时候 未必能出手

肯定买电梯次新，保值性好。

如果你打算一直在霍营上学的话可以这么搞。不然到了孩子上小学前，你有户口大概率还会换
在考虑学区的情况下，海淀和西城你这个情况最好先别买，等到小孩子上学的时候再买

也可以等一段时间。等收入再涨点，房价降一些。朝阳买个一步到位的