自住房产和投资房产最大的区别就是：自住房产不存在认亏离场，自住房的路径是置换。
你的自住房价格 100w ，要置换的大房子价格 200w 。置换成本是 100w 。
如果房价下行 30%。
自住房价格 70w ，大房子价格 140w ，置换成本 70w 。
如果房价上行 30%。
自住房价格 130w ，大房子价格 260w, 置换成本 130w 。
当然以上是理想条件。
第 1 条附言 · 15 天前
对于“自住房且没有换置更大房子”的自住房主来说。房子的价格值 100w 还是 200w ，对现实的影响因素为 0 。既不会因为是 100w 就多买一套，也不会因为是 200w 就卖掉。
只有房价下行，这类房主才有置换大房子，提高生活品质的可能性。
只有房价下行，这类房主才有置换大房子，提高生活品质的可能性。
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luckyrayyy 15 天前
还有个路径是当年没入场，现在可以直接买更大的...
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weixind OP  1
@luckyrayyy 这种臆想没啥什么可讨论的。要我就臆想为啥 09 年梭哈比特币，亏的我拍断大腿。
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jasonchen168 15 天前
确实是这个意思。都说了是理想条件，大概率你的房子不止亏 30%，涨也涨不到 30%。。。。
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qoo2019 15 天前
小区业主群里天天喊自己小区房价低，我在想，要不是房价低，你能靠这个小区上车 留着杭州？
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coderluan 15 天前
楼主如果限定了，只能置换更大的房子，那还用公式算吗，这部相当于差额的面积先不买，降价了再买吗。
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mbtfdwlx 15 天前
没问题的，我觉得非常合理，考虑极限情况房价如果降到现在的 50%以下，我立刻会再买一套大的
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runinhard 15 天前
还有吐槽不卖就不亏的 。
价格是交易出来的 ，你不卖那里来的成交价，没有成交价，那里来的亏损 。 那如果同一套房 我挂个 10000 亿，那是不是就是赚了。 |
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ybz 15 天前
自住房价格 100w ，要置换的大房子价格 200w 。置换成本是 100w 。首付 60w ， 自住出售款 30w + 30w
如果房价下行 30%。 自住房价格 70w ，大房子价格 140w ，置换成本 70w 。首付 42w ， 自住出售款 0 + 42w 如果房价上行 30%。 自住房价格 130w ，大房子价格 260w, 置换成本 130w 。首付 78w ， 自住出售款 60w + 18w 这只是 100w 的房子， 如果是 200w 的房子，下行 30%后根本就付不起首付款了 |
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ScepterZ 15 天前 2
你这直接给人换屁股了，把“买了的人”继续规定成“想买的人”，那也不用计算了，对于后边还想买的人，降价当然合适了
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cmdOptionKana 15 天前
虽然 OP 这个说法不太对，但确实提供了一个很有意思的思路：
如果你认为现在房价跌了是亏，那你大可以等跌到最低点换个大房子，相当于低位补仓，等涨了卖。 如果你不做这样的买卖，那又为什么要说盈亏的事情呢，不管涨跌你都不交易。 |
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QlanQ 15 天前
你的自住房价格 100w ，要置换的大房子价格 200w 。
如果房价下行 30%。 假如你第一套房首付是 60w 也就是说用同样的首付，以前只能买 100 平，现在可以买 200 平 俗称被背刺 |
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february2 15 天前
确实是，但是有一个情况需要考虑，以北方某护城河二线城市为例，由于房屋存在学籍属性，涨跌的比例是不一致的，边缘的房子跌的更狠。
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zjsxwc 15 天前
op 只说了 “自住房且有换置更大房子” 行为的利大于弊。
但对于 “自住房且没有换置更大房子” 的躺平行为来说，完全就没有利。 |
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yidev 15 天前 1
你还得有个前提条件: 永远有稳定收入, 不出事.没有任何急用钱的时候.
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kitty7030 15 天前
可是新房涨价了
zf 卖地价格贵了 面粉贵了 |
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sagaxu 15 天前
你只考虑了房价，没有考虑其它变量，跟房价关联性很强的还有就业和股市。房价下行的同时，建材，设计，施工，家电，家装等上下游产业链也要一起收缩，这么多行业的人要跟着降薪或失业，从而降低消费引起更多行业不景气。
下行周期，成交量低迷，跟房价一起蒸发的是薪资和工作岗位。横盘震荡或微涨对只有一套房的更有利。 |
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kidult 14 天前
最高点卖掉的，现在就算是租房也会很开心
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yplam 14 天前
房价下行最大的问题是经济变差，收入下降，还置换大房。。。
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xz410236056 14 天前
你这有前提条件， 所有房子率成本一致，自己收入不受影响。
还有个更理想的，我买都不买，租，我不仅能住好房子，我甚至还有很多存款 |
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pvnk1u 14 天前
真乐观，要是那些亏得资不抵债哭爹喊娘的业主要是也跟你一样乐观再买一套就好了，经济就能好起来了
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anwhboywj520 14 天前 1
楼主这个是建立在全款买房的基础上的，简单测算一下，
按照 30%首付，第六年置换，来计算的话。 房价不变，需要补 20w 左右的现金才能付第二套的首付。 房价下跌 30%，需要补 35w 左右的现金 房价上涨 30%，需要补 10w 左右的现金 这里还没放上贷款又变多了。 |
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Oxidation 14 天前
问题是刚需盘和改善盘的走势不一样啊，以北京朝青板块为例，天鹅湾从 9.6 跌倒 8.7 ，不到 10%，青年汇从 8.6 跌倒 7 ，两倍跌幅，接近 20%
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sinno933 14 天前
股价下跌，对于想加仓的股民弊大于利
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wulili 14 天前
房价下行，对于那些已经上车又想置换的人是有利的，对于还没上车的人也是有利的
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nevin47 14 天前
OP 说的就是一种常见的对冲手段，本身逻辑是合理的。简单来说就是处于中游，不吃满两头的利益，保持一个整体趋平的收益状态
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BeforeTooLate 14 天前
部分认同，毕竟有个大前提自主的唯一住房。
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rrfeng 14 天前 via Android
假如你想通了，人这一辈子可能根本不需要有一套房子……
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davidqw 14 天前
房产是金融品，不存在什么自住和投资的区别，亏了就是亏了。就和你拿着比特币没卖结果跌了一样：如果你有多余资金可以摊低成本，但平均成本仍然高于现在全仓购买，而且未来是否能涨也是个问题，加仓的话反而放大了风险
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zhangsimon 14 天前
@sinno933 😂
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AnonymousUsers 14 天前
你连数据都不调研，就在这里臆测，算公式。
热知识，一二线新房一直涨价，二手一直跌，剪刀差越来越大。 你假设的新旧房价格不是共振的关系。 |
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chejy 14 天前
用这个简单的公式确实是这样算的。但是既然是置换了，那一般是差一点的房子置换好一点的房子的，正常来说差一点的房子跌幅肯定是大于好一点的房子。
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weixind OP @AnonymousUsers
从数据上来看，“一二线新房一直涨价，二手一直跌” 是错的。 有剪刀差，但不明显。而且，你住了房子的啊。 2025 年 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况： https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202504/t20250416_1959311.html |
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chejy 14 天前
只能说置换的话，房价下行会亏得比投资客少
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n37r09u3 14 天前
就看后面再跌 50% 会不会全民暴乱了
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Quint 14 天前
房子是资产 不是消费品
跌了就是亏 很简单的道理啊 |
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gzldc 14 天前
亏了就是亏了 别嘴硬了 我也亏麻了
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kuqma98 14 天前
之前觉得后面换三居压力大，现在看的确压力变小了。。。
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weixind OP @anwhboywj520 你说的对，杠杆放大了收益和亏损。
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kuqma98 14 天前
@anwhboywj520 一语惊醒梦中人！
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shellname 14 天前
不就是逢低补仓吗降低持仓成本吗，怕不是抄在半山腰
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ChiuLam 14 天前 via Android
哈哈，心态不错，可惜不能这么算的。因为一套自住，其实是把房子当消费品。买了是为了享受房子的居住属性。而现实是因为各种原因 房子变成一种不易流通的金融产品。而这几年房子的金融属性导致价格脱离了房子本身的使用价值。哪怕很多人（即只有一套自住的人）只想自住而不想参与金融投资，也只能咽下金融属性推高价格的房子。哪怕你要置换的大房子，可能下降后的价格也是脱离使用价值的。本质问题是民生产品不能成为金融产品，否则炒作粮食，囤积居奇，把粮食价格炒高。那可是要人命的。
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456789 14 天前
买房这个事在这几十年里是有一种类似于钻戒一样的忽悠属性，尤其在只有使用权的地方下。看透了的话就是高兴就买不高兴就算了，算来算去会发现和钻石一样的垃圾。
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GP1 14 天前
经济下行，人口下降，出生率下降，年轻人就业困难，
怎么能得出大家有置换大房子的需求呢？ 钱从哪里来呢？需求确实存在，但是钱该怎么赚呢？ 不解决就业，经济问题，置换大房子就是空中楼阁。 一切的前提条件就是经济增长，就业需求旺盛。 可惜现在没这个条件，所以置换大房子就是谎言。 |
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phrack 14 天前
前提是手上还有现金或者现金流
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kimwang 14 天前 via Android
跌得太多银行好像会要求补充抵押品吧？
现实总是经济环境差伴随房价下跌，理论上只是自住对房价跌不太敏感，实际上却是一旦成为负资产经济压力会非常大。 |
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sagaxu 14 天前
@GP1 钱从哪来？存款余额高达 150 万亿，并且还在增长中，钱不是问题，问题是未来三到五年价格走势。如果预期要跌，只有很刚的刚需才会买。房价高的几个大城市也不缺人，就算人口只有 10 亿了，一线和强二线人口也不会有实质性下降。
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fredweili 14 天前
如果你确定房价会一直下行，那就该都卖了租房住啊？
未来的事情你能都知道？现在买房的人都是傻子接盘么？别那么自以为是 |
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Sawyerhou 14 天前
孩子明年不上学的，可以选择租房住。
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YuLoy 14 天前
买个手机一下子跌太多心理都不舒服呢。一个房子首付实打实地跌没了，你居然能说利大于弊。照你这种说法，房价下跌对所有人都是利大于弊，反正多买两套就能摊低成本了。
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zhengmin451607 14 天前 1
你花 100w 买了一个小房子，200w 的大房子买不起。然后房价腰斩，你的房子只能卖 50 ，200 的房子卖 100 ，如果这个时候你把 50 的卖了，加了 50 买了 100 的房子，相当于你为了住上这个原价 200 的房子花了 150w 。而新入场的人只花了 100w 就买到了。
所以对于直接花 100w 买了房子然后不打算换新房子的人，房价下跌不划算，因为跌了之后 100w 可以买原价 200w 的房子。 对于直接花 100w 买了房子然后打算换新房子的人，房价下跌也不划算，因为会比下跌之后再买房多花钱。 房价下跌只对还没有入场的人划算。 |
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RyanCnn 13 天前
@zhengmin451607 前段时间还有人跟我说根本不怕降价啊，他还说什么小区有人卖房都被其它业主秒入呢
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LaGeNanRen 11 天前 1
别论了，买之前 md 炒房狗房价这么贵！给我降降降
买之后 md 房价不许跌，给我涨涨涨啊啊啊 都是屁股决定脑袋的混沌普通人罢了，受益的时候觉得是自己高明，吃亏的时候就怨天尤人 |
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